CASE 03 / RENOVATION HOUSE

地方戸建てを、
季節需要で回収する。

季節によって稼働が変わる地方戸建てを、旅館業として365日運営する実例。閑散期は固定費を抑えて耐え、通常期は週末中心に積み上げ、繁忙期で大きく伸ばす考え方を確認できます。

AREA: 地方観光地
STYLE: 旅館業
RENT: 100,000円
OCCUPANCY: 月12泊

01 STORY

この物件を選ぶ理由

地方の戸建ては、購入費やリノベーション費用がかかる一方で、海・自然・観光地などの目的滞在と相性がよい物件です。毎月同じ稼働を前提にするのではなく、閑散期・通常期・繁忙期に分けて見ることで、季節差のある物件でも収支の組み立て方が見えやすくなります。

◆ターゲット海や自然を目的にした家族旅行、グループ旅行、連泊でゆっくり滞在したいゲスト。

◆勝ち筋リノベーションで滞在体験と写真の見え方を整え、繁忙期の需要を逃さず取る。閑散期は固定費を抑えながら、年間で回収できるラインを見て判断する。

02 COST

初期費用のリアル内訳

INITIAL COST13,145,000円

物件購入費、諸経費、リノベーション費用、消防工事まで含めた、税込目安の初期費用です。

項目金額内訳・備考

物件購入費5,500,000円物件本体の購入費。

諸経費650,000円仲介手数料、登記などを含めた目安。

リノベーション費用3,900,000円水回り一新、内装、照明などの改装費用。

消防工事費600,000円特定小規模自火報、非常用照明など。

インテリア・備品費2,000,000円8人分のベッド、BBQセット、大型家電など。

行政届出（旅館業）495,000円旅館業の行政届出、専門家報酬、税を含めた想定。

03 CASH FLOW

月間収支シミュレーション

月ごとのブレを見る前に、通常月の収入と支出を確認します。

MONTHLY PROFIT+180,500円

家賃を支払ったうえで、手元にどれくらい残るかを見るための試算です。

区分項目金額備考

収入宿泊料金売上 +480,000円 平均客単価40,000円 × 12日稼働

収入清掃費売上 +90,000円 18,000円 × 月5回

支出ローン返済（家賃代わり） -100,000円 ユウカツブーストなどで資金調達した場合の月々の返済イメージ

支出 OTA手数料 -85,500円 総売上の15%

支出運営代行手数料 -72,000円 宿泊料金売上の15％を想定

支出清掃・リネン費支払い -90,000円 18,000円 × 月5回

支出水道光熱・通信費 -35,000円 通常期の稼働日数を踏まえた想定

支出消耗品・雑費 -7,000円 アメニティ補充など

合計差し引き月間純利益+180,500円通常月の想定

閑散期

+3.1万円

8泊稼働、平均単価30,000円。冬場などの最小稼働を見る枠。

収入: +294,000円
支出: -262,100円
純利益: +31,900円

通常期

+18.0万円

12泊稼働、平均単価40,000円。週末中心で積み上げるメイン試算。

収入: +570,000円
支出: -389,500円
純利益: +180,500円

繁忙期

+84.8万円

25泊稼働、平均単価60,000円。夏休み・GWなどのピーク期を見る枠。

収入: +1,680,000円
支出: -832,000円
純利益: +848,000円

04 RISK

失敗しやすいポイントと回避策

リノベすれば高く売れる改装費をかけすぎると、回収までの期間が長くなります。

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需要に効く改装へ絞りましょう水回り、寝具、写真に映る場所など、予約につながる箇所へ優先して投資しましょう。

写真がよければ選ばれる見た目だけ整えても、設備や清掃、動線が弱いとレビューに響きます。

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実際の滞在体験まで整えましょう写真で期待値を上げる分、寝具・設備・過ごしやすさまで揃えましょう。

繁忙期だけ見れば回収できるピーク期だけで判断すると、閑散期の固定費や返済負担を見落としやすくなります。

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閑散期も含めて年間で判断しましょう8日稼働の月でも耐えられるかを見て、年間収支で回収ラインを確認しましょう。

この条件に近い物件を探してみる

物件選び、初期費用、届出、運営体制まで、数字を見ながら自分に合う始め方を整理できます。
まずは「どんな物件なら始めやすいか」を確認するところから始めましょう。

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