01 STORY
この物件を選ぶ理由
新宿区は国内外の旅行者から検索されやすく、週末・祝前日の需要を取り込みやすいエリアです。民泊新法では営業日数が限られるため、単価が取りやすい日を中心に設計します。
コンセプトは「都心でくつろげる和モダン滞在」。ホテルより広く、暮らすように泊まれる空間にすることで、友人旅行や小さな家族旅行にも選ばれやすい見せ方にしています。
◆ターゲット観光・イベント参加・友人グループ。定員5名を想定し、1泊単価を平均32,000円で設計。
◆勝ち筋週末・祝前日や繁忙期に集中。単価を取りやすい日を逃さず、収支が残る運営ラインをつくる。
02 COST
初期費用のリアル内訳
INITIAL COST2,813,000円
税込・消防工事込み。あとから予算が膨らむ不安を減らすため、最初から現実的なラインで整理しています。
項目金額内訳・備考
不動産契約費用1,188,000円敷金2ヶ月、礼金1ヶ月、前家賃1ヶ月、仲介手数料、保証会社、火災保険など。
行政届出費用260,000円行政書士報酬、自治体への申請実費など。
消防内装工事費385,000円特定小規模自火報、誘導灯、消火器の設置・配線工事一式。
インテリア・備品費880,000円家具・家電・装飾。リネンは業者レンタル想定。
その他100,000円撮影、スマートロック、Wi-Fi初期工事など。
03 CASH FLOW
月間収支シミュレーション
月ごとのブレを見る前に、通常月の収入と支出を確認します。
MONTHLY PROFIT+240,100円
家賃を支払ったうえで、手元にどれくらい残るかを見るための試算です。
区分項目金額備考
収入
宿泊料金売上
+480,000円
平均客単価32,000円 × 15日稼働
収入
清掃費売上
+48,000円
12,000円想定 × 月4回
支出
固定家賃
-198,000円
180,000円＋消費税18,000円
支出
Airbnb手数料
-14,400円
宿泊料金売上の3%
支出
清掃・リネンレンタル費
-48,000円
12,000円想定 × 月4回
支出
水道光熱費・通信費
-22,000円
稼働日数を踏まえた想定
支出
消耗品・雑費
-5,500円
アメニティ補充など
合計差し引き月間純利益+240,100円通常月の想定
閑散期
+2.3万円
8日稼働、平均単価30,500円の仮置き。稼働が少ない月でも残せるかを見る枠。
- 収入
- +268,000円
- 支出
- -244,040円
- 純利益
- +23,960円
通常期
+24.0万円
15日稼働、平均単価32,000円。宿泊売上と清掃費売上を分けて見るメイン試算。
- 収入
- +528,000円
- 支出
- -287,900円
- 純利益
- +240,100円
繁忙期
+63.9万円
20日稼働、平均単価45,000円の仮置き。需要が伸びる月の上振れを見る枠。
- 収入
- +960,000円
- 支出
- -321,000円
- 純利益
- +639,000円
