レンスぺM＆Aの実際🖊️〜900万円掲載→700万円成立まで〜

皆さん、こんばんは！
3連休いかがお過ごしでしたでしょうか？

昨日、今日と2日続けて子供達の運動会。
パパ不在のためしぶしぶ親子綱引きに参加したのですが、綱を持った瞬間に「絶対に負けたくない！」と思い、
人生一本気で綱引きに挑んだみかりんです🎀

ちなみに。。。
私のカチューシャ姿で現れた見た目と、死に物狂いの顔のギャップが半端じゃなかったらしく、ママ友達には大爆笑されていたようです・・ 写真UPしておきますｗ

さて、オンライン交流会と、振り返りの記事で少しお話をさせてもらいましたが、久しぶりに事業譲渡が決まりました。
期初に幸先よく3件ほど譲渡することになりそうです。

本日は1件目のお話をさせてもらいます🏢

ご存じの方も多いと思いますが、半年以上前から強気価格900万円(税別)でM＆Aサイトに掲載中だった名古屋のスペースです。

実際1年3ヵ月運営していますが、オープンから12ヵ月の利益が276万円。(実際はもっと利益出ていることがDDで発覚(;’∀’)💦)
利益の3年分(掲載当時は年間利益も想定額)＋什器代金で掲載していました。
中箱で東京23区のような爆発力はないものの、年間を通して安定した収益が見込めるスペースなので、手放すのも惜しく、売れたらラッキー価格での掲載です。

掲載開始から、問い合わせは数件ありましたが、なかなか進みませんでした。

実は、譲渡希望額200～500万円弱のスペースは引き合いが多く、比較的売りやすいです。
しかし、500万円を上回ると壁が立ちはばかります。
問い合わせ件数が一気に減るのです。

これは不動産の世界でも同じかもしれません。

大前提として、これから不動産投資をスタートしたいという人がお付き合いのない銀行に行き、どうぞどうぞと数千万円、数億円を融資してくれるなんてことは、よほどの自己資金や高い属性、良い物件がない限りは不可能です。
ここ数年築古戸建て投資の人気がある理由のひとつは、融資を受けなくても、数百万円の現金で購入ができる不動産だからです。

また、築古アパートを購入するにしても、頭金として500万円は出せても1,000万円は出せないと言う人が一気に増えるそうです。

実際にM＆Aサイトからの問い合わせで商談を進めると、500万以下は現金買いをされる方が多いなか、今回のような500万円を上回る案件になると、ほとんどの方が「融資」の話をなさいます。
このように、現金となれば、やはり500万円が一つの壁になると思います。

当然今回も「融資」ありきでした。

実際、これまでの購入希望者に話を伺うと、レンタルスペース事業譲渡の名目で融資を受けることは、まず難しそうです。
譲渡先でこれまでに融資を受けられた方は、「運転資金」もしくは「個人の信用」です。

過去にも500万円以上で売却した案件は数件あるのですが、それぞれ属性の高い方でした。

今回の譲渡先は、借り入れがしやすい業種の方で今後もお付き合いを続けたいと思う魅力的な方だったことと、期初の売上が確定するならばと 利益の2.5年分、税込み700万円に値下げし、売却が決まりました。
当初の金額からは大幅に下がりましたが、それでも初期費用を半年ほどで回収し、譲渡金を合わせるとトータル900万円近い利益を生み出したスペースなので上出来だと思います。

また、M＆Aは契約まで少なからず時間を要します。
たとえば、基本合意の締結後に、デューデリジェンスという買い手に財務状況の確認をしてもらうための協力をしなければなりません。
具体的には、譲渡条件に間違いがないか、売上のエビデンスを示したり先方が求める資料があれば用意をします。

また、一般的な賃貸契約の形では、私たちが退去をし譲渡先が新たに契約をする流れになるので、仮に退去が２ヵ月前予告であれば２ヵ月先まで解約(譲渡)が不可能だったり、先方さんの審査に時間がかかる場合もあります。
※交渉次第で柔軟に対応してもらえることもあります。

その後、契約を締結し、入金。

よって、その間にもM＆Aサイトには問い合わせが入ります。

実際にこの案件にも問い合わせが数件入りました。
そして、「基本合意を交わした段階で・・」と言うとすごく残念に思われ、「他に売却を検討しているスペースはありますか？」
という流れになりました。

実はこれは初めてのことではありません。
そうです、決しておとり広告ではありませんが、一つのスペースを掲載することで他の複数のスペースを売却できる可能性があるのです。

今回もこれがきっかけで掲載していないスペースの商談が進んでいるところです。

もし将来的に譲渡を検討されている方は、私のように売る気がないタイミングであっても「売れたらラッキー」価格で掲載しておけば、買い手の求めていることやイメージが湧きやすくなるので本気で売りたい時によりスムーズな交渉ができますし、新規でオープンする時にも具体的な出口を見据えて設計することができると思うので、ぜひチャレンジしてみてください！！

さて、今月は大阪でオフ会を行います！！
10/21㈯13：00~

実際のレンタルスペースを見学することもできますし、運営者のお話も参考になると思うので
これから立ち上げを考えていらっしゃる方もお気軽にご参加ください💓