民泊・旅館の用途地域と特別用途地区について

この記事は、民泊YouTube大学の宗華様に監修していただきました。

民泊YouTube大学 学長　宗華さんについて

2024年4月時点で旅館業を中心に所有不動産、転貸などインバウンド向け民泊施設を10数軒運営中。冴えないサラリーマンが民泊で鬱から生還、2017年頃から自宅も実家も戸建もマンションも一棟ビルも民泊に、全国で立ち上げ数十件、airbnbイベント登壇、キー局テレビ番組出演、全国のメディア露出多数、民泊は立地×内装センス×おもてなしのバランスで高単価、高予約率を実現、民泊は差別化が全て。

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民泊・旅館の用途地域と特別用途地区について

不動産投資や民泊・レンタルスペースの運営を考える際には、「用途地域」と「特別用途地区」について理解することが重要です。

用途地域とは、都市計画法に基づき、各エリアごとに建物の用途を制限する制度です。これにより、無秩序な開発を防ぎ、住環境や商業環境の整備が図られます。

用途地域とは？

都市計画法に基づいて土地の用途を制限した地域です。建物の種類や大きさ、用途などを定めることで、安全で住みやすい街づくりを目的としています。

用途地域は大きく以下の3つのカテゴリーに分けられます。

住居系（例：低層住居専用地域、住居地域など）
住宅を中心としたエリアで、静かな住環境が保たれる。小規模な商業施設やオフィスも一部許可される場合がある。

商業系（例：近隣商業地域、商業地域）
百貨店やオフィスビル、ホテルなどが立ち並ぶエリア。Z住宅も許可されるが、商業施設がメインとなる。

工業系（例：準工業地域、工業地域、工業専用地域）工場の建設が認められるエリア。準工業地域では一部の住宅や店舗の開業も可能。

民泊ができる用途地域

民泊は「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づいて運営されるため、基本的に住居系の用途地域でも営業が可能です。ただし、自治体の条例によって制限される場合があります。

第一種・第二種低層住居専用地域
原則として住宅中心の地域。一部自治体では民泊の実施が制限されることがある。

第一種・第二種中高層住居専用地域
集合住宅が建てられるエリア。民泊が許可されるケースが多いが、条例による制限の可能性あり。

準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域
民泊が比較的許可されやすいエリア。商業施設が多いため、短期滞在者向けの需要も見込める。

自治体の条例によっては、民泊営業日数の上限が設定されたり、特定のエリアでは営業自体が禁止されることもあります。事前に各自治体の条例を確認することが重要です。

参考：
観光庁「住宅宿泊事業法（民泊新法）Q&A」
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/

参考：
用途地域（国土交通省）
https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf

旅館ができる用途地域

旅館業法に基づく旅館・ホテルの営業には、用途地域ごとに厳格な規制があります。旅館を開業できる主な用途地域は以下の通りです。

近隣商業地域・商業地域
ホテルや旅館の営業が可能。繁華街や観光地に多い。

準工業地域・工業地域
一部の旅館業が許可されるが、工業専用地域では不可。

準住居地域
住居系と商業系が混在するエリアで、小規模な宿泊施設の営業が可能。ただし、住居専用地域（第一種・第二種低層住居専用地域、中高層住居専用地域）では、原則として旅館業の許可を取得することはできません。

参考：
旅館業法に関するガイドライン（厚生労働省）https://www.mhlw.go.jp/web/t_doc?dataId=00tc8843&dataType=1&pageNo=1

特別用途地区とは？

用途地域とは別に、特定の目的に応じて設けられるのが「特別用途地区」です。これは、用途地域の規制に加え、特定の用途をさらに制限または緩和する制度です。代表的な特別用途地区には以下のようなものがあります。

文教地区
学校などの文化教育施設が集まる地域。民泊の開業を条例で制限する自治体も多い。

娯楽・レクリエーション地区
観光業を促進するためのエリア。例えば、静岡県熱海市では、本来旅館業が許可されない用途地域でも、特別用途地区の指定により営業が認められている。

用途地域の調べ方

用途地域や特別用途地区を調べる方法はいくつかあります。

自治体のウェブサイトを確認する
多くの自治体が都市計画図をオンラインで公開している。住所や地図から該当エリアの用途地域を調べられる。

自治体の都市計画課に問い合わせる
役所の窓口や電話で直接確認できる。最新の用途地域図（都市計画図）を入手できる。

参考：
都市計画法に基づく特別用途地区の制度（国土交通省）
https://www.mlit.go.jp/common/001002937.pdf

まとめ

民泊や旅館の物件探しの際は、事前にしっかりと用途制限を確認することで、スムーズな開業が可能になります。用途地域の調査は自治体のウェブサイトや窓口で確認できるので、事前に調べておきましょう。