その物件、本当に収益化できますか？プロが教える「民泊物件の内見ポイント」ー初心者向けー

やっと民泊OK物件が見つかっても、ネット上の図面や写真だけで「これだ！」と決めてしまうのは非常に危険。なぜなら、民泊物件における内見は、単なるお部屋確認ではなく、「ビジネスの収支シミュレーション」そのものだからです。

「住むには最高だけど、民泊には最悪」

「ボロボロだけど、少し手を入れればドル箱物件！」

この違いを見抜くために、プロの運営会社は必ずチェックしている「3つの視点」を解説します。「契約後に変更できない部分を見落としてしまって、工事や消防対応で大きなコストが発生してしまった！」なんてことがないよう、スマホ片手に、ぜひ現地で確認してみてください！

① 【外観・周辺環境】トラブルの芽を事前に摘もう！

まず最初に見るべきは、建物そのものと、それを取り巻く環境です。ここで見落としがあると、オープン後に「近隣クレーム」や「法的NG」で営業停止になるリスクがあります。

1. 「夜の顔」と「隣人の気配」

昼間は静かな住宅街でも、夜になると街灯がなく真っ暗だったり、逆に近隣の飲食店の騒音が響いたりすることがあります。ゲスト（特に外国人観光客）の到着は夜になることが多いため、「夜間の安全性」はレビューに直結します。 また、両隣や上下階のベランダを見てください。「神経質そうな住人はいないか」「管理人が民泊利用に理解があるか（目を光らせていないか）」を確認しましょう。建物のルールや管理組合の雰囲気は、現地でしか分からない部分でもあります。民泊OKと聞いていたが行ってみたら掲示板に「民泊禁止」と貼られていた、なんてこともあります。

2. 消防車は入れるか？（接道義務）

ここが最初の落とし穴です。建物の前の道幅が狭く、消防車が入れない場合、消防法の許可が下りない、あるいは高額な設備投資が必要になることがあります。特に「連棟式建物（テラスハウス）」や「袋小路」の物件は要注意です。上級者になるとGoogle Mapである程度確認して、内見を見送るということもあるほどです。

3. 「ゴミ捨て場」はどこか？

意外と見落としがちなのがゴミ問題。事業用ゴミ（民泊ゴミ）は、家庭用ゴミステーションには捨てられません。敷地内にゴミを保管するスペース（ストッカーを置く場所）があるか、あるいは業者が回収に来やすい動線があるかを確認しましょう。

② 【室内・間取り】「収容人数」と「清掃効率」を計算する

次に室内です。「おしゃれかどうか」よりも、「何人泊まれるか（売上）」と「清掃がしやすいか（経費）」という、電卓を叩く視点で見ていきます。

1. 収容人数の最大化（3.3㎡の壁）

旅館業法や民泊新法では、「宿泊者1人あたり3.3㎡」の寝室面積が必要です。 図面を見ながら、「ここにベッドを2台、ここにソファベッドを置けば…合計〇人泊まれる」とシミュレーションしましょう。柱や梁（はり）が出っ張っていると有効面積が減るため、レーザー距離計はマストで持参しましょう！

2. 音の問題（防音性）

民泊最大の敵は「騒音」です。 壁をノックして厚みを確認したり、窓を開け閉めして外の音（電車や車の音）の入り方をチェックします。木造アパートで隣の部屋の話し声が聞こえるような物件は、民泊ではクレームのもと。「タイルシートを床に敷く必要があるか」「音漏れ対策にどれくらい費用がかかるか（二重窓にするなど）」も頭に入れておきましょう。

「音がある」よりも、「どんな音がするか」を把握しておくことで、ゲスト説明時に正直な案内ができます。

3．「リネン庫・バックヤード」は確保できるか？

運営の裏側で意外と重要になるのが、リネン（シーツ類）や備品の保管場所です。 リネンサプライ業者を利用する場合は配送・回収で回せることもありますが、「旅館業法」の許可取得を目指す場合、自治体によっては衛生管理上、リネン収納スペース（リネン庫）の設置が必須となることがあります。

また、トイレットペーパーや洗剤などの「消耗品ストック」の置き場としても重要です。予備をすべてゲストの見える場所に置いておくと、悪気なく（あるいは意図的に）大量に持ち帰られてしまうトラブルも少なくありません。

そのため、室内の収納（押し入れやクローゼット）の一角に「鍵」をかけて、スタッフ専用のバックヤードにできるかを確認しましょう。収納がない場合は、鍵付きのロッカーやストッカーを置くスペースがあるかもチェックポイントです。

③ 【設備・インフラ】隠れたコストモンスターを見つけろ

最後は、リノベーション費用に直結するインフラ部分です。契約後に「えっ、工事に100万かかるの！？」とならないよう、ここが一番慎重になるべきポイントです。

1. 消防設備のハードル（特区民泊・3階建て）

特に注意が必要なのが、「3階建ての木造戸建て」や「マンションの1室」です。 自動火災報知設備（自火報）や誘導灯の設置が必要になるケースが多く、数百万円単位の工事になることも。管理室に「消防用設備図面」があれば写真を撮り、後で専門家に見せましょう。また、「竪穴区画（階段部分の防火）」が必要かどうかも、3階建て物件の運命を分けます。

特にチェックしたいのは以下の3点です。

• 各居室や廊下に報知器が設置済みか
• 避難経路が2方向確保されているか
• 非常口や消火器の位置が明示されているか

2. 水回りと給湯器

水回りは、レビューを大きく左右する部分です。

浴室がない物件の場合は、シャワーブースやユニットバスの新設が可能かを確認しましょう。工事には給排水経路や床下スペースが関係するため、建物構造によっては難しい場合もあります。

そしてお風呂やトイレの古さはリノベで直せますが、「水圧」と「排水の臭い」は建物の構造上の問題であることが多く、改善が難しい場合があります。内見時に水が出るようであれば、シャワーを実際に出して水圧を確認し、排水溝から異臭がしないかチェックしましょう。 キッチンはIH・ガスの種類、換気扇の位置、調理スペースの広さを見ておくことをおすすめします。料理がしやすいキッチンであれば、換気扇の排気口が「隣家の窓の目の前」にないかも確認が必要です（クレームの元になります）。

3. 電気容量とWi-Fi

さらに、電気容量（できれば30A以上）やコンセントの数も大切。暮らすように滞在する民泊では長期滞在も当たり前です。冷蔵庫、ドライヤー、電子レンジ、エアコン、そしてゲスト全員のスマホ充電。これらを同時に使ってもブレーカーが落ちないか（できれば40A〜50A以上確保したい）、容量アップの工事が可能かを確認します。 これは自分で住む場合と見る観点は同じですね！

📝まとめ：内見は「答え合わせ」の場

いかがでしたか？ 「眺望が良い」「内装が綺麗」といった住居としてのメリットが、民泊では必ずしもプラスになるとは限りません。

1. 1．周辺環境（トラブルの種はないか？）
2. 2．収容能力（何人泊まれて、いくら稼げるか？）
3. 3．設備投資（消防やインフラにあといくらかかるか？）

この3点を現地で確認し、写真や動画を大量に残して、冷静に判断することが成功への第一歩です。 「自分ひとりで見極めるのは不安…」という方は、ぜひユウカツのコミュニティや運営代行スタッフに相談してください。現地写真を見せてもらえれば、「ここは消防費用がかかりそうですね」「ここはゴミ出しで揉めそうです」といった、図面には載っていないアドバイスができることも！

次回は、いよいよ物件契約後の「認可申請・許可取り」という、最大の難関について解説します。

お楽しみに！