定期借家でも安心！赤字を防ぐための条件チェックリスト✅

おはようございます☀️

家族がようやく全員元気になって、バリバリ仕事頑張るりょうです！

ただそんな日々も束の間？息子が夜また咳き込んでてビクビクしています😨

【定期借家で契約する条件】

先週、定期借家について話題が上がっていたので、僕が定期借家で進める条件についてお話したいと思います！

定借で出店を考えるときの条件は次の通り。

・定借の年数
・広さ
・家賃の割安度
・苦情が起きにくい物件

順に深掘りしていきます。

🔶定借の年数
定期借家には契約期間が定められており、実際見たことあるもので1~4年という期間。

僕は最低2年であれば契約するか検討します。

もし定借1年だと、初期投資を回収できたとしても利益の積み上げができず退去となります。

仮に更新ができるという条件だとしても、更新できない可能性もゼロではないので積極的にいきたくありません。

ただこれは稼ぎたい額や目的によって判断するという側面もあります。

例えば、定借だと家賃が相場よりめちゃくちゃ安いということがあります。

家賃が安いと赤字リスクも低いので、初めてのレンスペでリスクを極力抑えてチャレンジしてみる、という目的ではアリかもしれません。

うまくいけば3~4ヶ月でイニシャルコストを回収し、残り8~9ヶ月くらいは利益を積み上げられる可能性も十分あるからです。

万が一契約終了することになっても、家具や家電を引っ越しすることも容易なので、期間が短くてもすぐに諦める必要はないかと思います。

🔶広さ
あまり小部屋で定借って聞いたことない（探してないから）ですが、室内の広さはある程度あったほうが良いと思います。

契約期間が決まっているということは、その期間内に稼げるだけ稼いでおきたいからです。

8人程度収容の小部屋は単価を上げにくいので、良くて年間利益150万円くらいが現実的なライン。

ただうまく利益が取れなかったらなかなか辛いことになります。

中箱で仮に20人程度入る広さだと単価を上げやすいので、年間利益300万円とかも目指せます。

そういった意味でも、どうせ定借でやるなら小部屋より中箱以上の高単価が狙える物件が良いかと思います。

🔶家賃の割安度
定借物件は家賃が周辺相場より安いことがあります。

僕が運営している物件の中で大阪市内好立地で坪単価1万円を切るようなものや、神戸市の物件に至っては坪単価0.5万円です。

（坪単価とは1坪＝約3.3㎡あたりの単価。20㎡＝6.6坪。坪1万円だと66,000円）

エリアや物件の条件で坪単価の相場がありますが、大阪市内の同エリア同条件で坪1万円切るような物件は非常に少なく、神戸市の物件はなんと相場の半額以下。

相場より家賃が安ければ損益分岐点も低くなり、スペースの競争力が上がることにも繋がります。

🔶苦情が起きにくい物件
貸主から「この入居者めんどくさいな〜」と思われたら更新できず契約終了してしまう可能性があります。

考えられる事象としては、

・騒音トラブルを起こす
・周辺道路でゲストが騒いで近隣から苦情
・建物共有部にゴミ放置

騒音トラブルや近隣からの苦情が起きにくい物件といえば、ワンフロアワンテナント（同フロアに1部屋しかない）だったり、繁華街の中あって周辺に一般住居がほとんどないようなもの。

このように予めトラブルが起こりにくいような物件を選ぶことで回避することができます。

いろいろ条件を書きましたが、定期借家でも良い物件は全然出てきます。

上でご紹介した神戸市の物件なんかは、35㎡くらいあって家賃が55,000円。坪単価は0.5万円なので同条件の物件が恐らく坪単価1.2万円くらいするので相場でいうと13〜14万円くらいでしょうか。

定借4年の更新なしですが、経験上どうやっても赤字になることがなく、おまけにワンフロアワンテナント、繁華街の中心という最高の条件です。

4年間稼げるだけ稼いで潔く退去したいと考えています😂笑

最後に定借のデメリットのひとつに事業譲渡が難しいことが挙げられます。

事業譲渡は利益2年分とかで取引されるので、定借2年というような条件だとやっと費用回収できたけど契約終了する可能性も。

買い手からするとリスクが大きすぎるかと思います。

こういうことも踏まえて定借物件で進めるかはよく検討する必要がありますね。

皆さんも物件探しをする中で、定期借家でなかなか判断に迷うようなことがあったら、ぜひ気軽に質問してください！

明日から世間はお盆休みに入りますね。

台風の動向も気になりますが、本日も元気に頑張りましょう！

よろしくお願いいたします🙇