民泊の初期費用はいくら？物件契約の相場と内訳をシミュレーション解説

これから民泊や簡易宿所、旅館業を始めようと考えている方にとって、物件選びは最初の重要なステップです。そして、物件の賃貸契約時にかかる「初期費用」は、通常の住居や事務所契約とは異なる点が多くあります。今回は、民泊や旅館業で物件を賃貸する際に必要な初期費用の内訳と、計算方法のポイントを解説します。

民泊の物件契約にかかる初期費用の相場と内訳

1. 敷金・保証金（保証のための預け金）

目安：賃料（税抜）×2〜6か月分
民泊や旅館業に転用する場合、貸主側が建物の原状回復・損耗リスクを高く見積もるため、敷金や保証金は相場より高額に設定されることが一般的です。
トラブルや第三者利用（ゲスト）への懸念から、通常の賃貸よりも3～6か月分程度が求められるケースが多く、物件によってはさらに高額になることもあります。

2. 礼金（貸主への一時金）

目安：賃料（税抜）×1～2か月分＋消費税（事業利用のため課税対象）
礼金は返金されない費用であり、民泊用途では通常より高く設定される傾向があります。
また、事業用契約となるため、課税対象（消費税10％）となる点に注意が必要です。

3. 賃料・管理費・共益費（前払い分）

目安：当月分日割り＋翌月1か月分（課税対象）
契約月の日数に応じた日割り賃料と、翌月分の賃料・管理費・共益費が請求されます。
管理費・共益費も事業用利用では課税されるため、賃料と合わせて消費税がかかることになります。

4. 仲介手数料（不動産会社への報酬）

目安：賃料（税抜）1か月分＋消費税（課税対象）
宅建業法に基づき、上限は「1か月分＋消費税」。民泊や宿泊業のような事業用契約では、消費税も確実に発生します。

5. 火災保険料

相場：2～5万円程度（2年契約）
民泊・宿泊業として使用する場合、施設利用者（ゲスト）による損害を補償する特約などが付加されている保険が望ましいです。一般の住居用火災保険ではカバーしきれない場合があるため、事業用保険を選ぶべきです。

6. 鍵交換費用

相場：1〜5万円程度

7. 保証会社利用料（連帯保証の代替）

目安：賃料＋管理費等の1か月分＋消費税（課税対象）
民泊や旅館業での利用は、保証会社側にとってもリスク評価が高くなるため、審査が厳しくなる傾向があります。加えて、費用も高くなることがあります。

8. その他費用

・消毒・クリーニング費
・看板設置・改装準備費
・設備撤去費の預託
などが別途必要となる場合があります。
また、物件資料（マイソク）に書かれていない費用も発生することがあるため、契約前のヒアリングと交渉が重要です。

民泊物件の初期費用が高くなる「3つの理由」

① 「事業用契約（非居住用）」となり消費税が課税されるため

通常の住居用であれば賃料や礼金に消費税はかかりませんが、民泊は「事業用（店舗やオフィスと同じ扱い）」として契約します。 そのため、賃料・共益費・礼金・仲介手数料に10%の消費税が加算されます。

② 貸主が抱える「運営リスク」の担保

民泊は居住用途や一般的な事務所利用と異なり、不特定多数のゲストが短期間で入れ替わる運営形態となります。
そのため貸主側は、騒音・近隣トラブル、ゲストによる汚損・破損といったリスクを高く見積もる傾向があります。

③ 物件の希少性と「民泊承諾」のプレミアム価格

そもそも、民泊利用を明確に承諾している賃貸物件は非常に限られています。そのため、礼金の積み増しや、高めの賃料設定など、「プレミアム価格」が付くことも珍しくありません。「民泊ができる」という点自体が付加価値となり、その希少性が初期費用を押し上げる要因となっています。

【シミュレーション】家賃20万円の物件でかかる初期費用はいくら？

仮に月額賃料が20万円（税抜）の民泊物件を借りる場合：

項目	概算費用
前家賃	22万円
敷金	60万円
礼金	44万円
仲介手数料	22万円
保証会社利用料	22万円
火災保険	2万円
鍵交換費用	3万円
合計	175万円

※物件によって変動あり

まとめ：初期費用の相場を把握してスピード感のある物件判断を

民泊や旅館業として物件を借りる場合の初期費用は、賃料の6~10ヶ月程度になることが多いといわれています。
貸主や管理会社も事業リスクを見込んで費用を上乗せすることが多いため、交渉と条件確認を慎重に行い、長期運営の見通しを持った上で契約に臨みましょう。