「見た目の良さ」に騙されないで！物件契約前の「建物スペック」確認の鉄則

皆さんこんにちは、行政書士の鈴木です！

前回の「場所（用途地域）」にまつわるコラムを読んでいただき、ありがとうございました。相変わらず「先生」と呼ばれるのにはドギマギしてしまいますが、少しでも皆さんの物件選びのヒントになっていれば嬉しいです。

前回はこちら↓

ユウカツブログ

「先生」と呼ばれるのには、まだ慣れませんが。――物件契約前に知っておくべき「場...

https://yukatsu.jp/blog/yasashii-minpakugyousei1/

皆さんはじめまして！4月からユウカツでコラムを執筆することになりました、行政書士の鈴木と申します！宿泊業の許認可を専門にこれまで100件以上の案件に携わってきましたが、いまだに「先生」と呼ばれるのには慣れません…笑。呼ばれるたびに！なんだか！落ち着かない！笑実は私、行政書士になる前は5年間ほどBARの経営をしていました。開業1年目でコロナ禍に直面し、カウンター越しに「この先どう生き抜こうか」と真剣に考えた結果、辿り着いたのがこの仕事です。一見、「自由な商売」のようにも見えるBAR経営から、「ルールの塊」で...

さて、先日はユウカツ主催のオンラインセミナー『民泊・旅館業の物件契約前に確認すべきポイントが全部わかるセミナー』に講師として登壇させていただきました。ご参加いただいた皆さま、ありがとうございました！

当日は「これから民泊を始めたい！」という初心者の方が中心で、私自身も初心を思い出すような時間になりました。ただ、法律や専門用語が並ぶと、誰だって最初は頭がフリーズしますよね（笑）。

そこで、今回と次回の2回にわけて、セミナーでお話しした「建物設備と消防法」の要点をギュッとまとめてお届けしたいと思います。セミナーを受けてくださった方には復習として、ご参加できなかった方にはこれ単体でも内見時のバイブルとして使えるように解説していきます！

今回はまず、場所をクリアした後に立ちはだかる「建物の構造やスペック」という、実務的でお財布にも直撃する【建築基準法・建物設備編】です！

1. 「申請面積200㎡」を超えた瞬間に、難易度が上がる理由

場所（用途地域）をクリアしたら、次にチェックすべきは「建物そのもののスペック」です。ここでまず、皆さまの前に立ちはだかるのが「申請面積200㎡」の壁です。

365日フルで営業できる「旅館業（簡易宿所など）」での開業を目指す場合、物件の申請面積を必ず確認してください。この面積が「200㎡を超えるか、超えないか」で、手続きの難易度が全く変わってきます。

利用する申請面積が200㎡を超えると、建築基準法上で「用途変更の建築確認申請」という手続きが必要になります。 これは言葉の響き以上に、めちゃくちゃ重たい手続きです。その物件を「現行の建築基準法」に完全に適合させなければならないため、古い物件だと実質的に不可能だったり、建物を一から建て直すレベルの費用と時間がかかってしまうケースがほとんどです。

「広い方がたくさん泊められて稼げる！」と安易に飛びつくと、この壁に跳ね返されて、開業準備だけで息切れしてしまうことも……。

ですから、特に最初の1棟目や、資金を効率よく回したい場合で考えると、まずは「200㎡を超えない範囲」で申請できる物件を選ぶのが、安全かつ賢いルートでしょう。まずは図面の数字を、穴が開くほど確認してください！

2. 「4m接道」という、私たちの努力では1ミリも動かせない数字

もうひとつ、建築基準法でガチガチに決まっていて、私たちの情熱やネゴシエーションでは1ミリも動かせないのが「接道（せつどう）要件」です。

旅館業を営む施設は、法令上「特殊建築物」という扱いになります。そのため、建物の敷地が「建築基準法上の道路に4メートル以上」接していなければなりません。（ちなみに民泊新法の場合は2メートルです）。

「内装も立地も最高なのに、前の道路の幅が足りなくて旅館業ができない……」という悲劇は、本当に本当によくあります。これは努力やデザインでカバーできるものではないので、入り口でしっかり確認する必要があります。

ネットの指定道路図（渋谷区なら「渋谷区GIS地図」など）を見て、「色付きの道だからOK！」と分かれば良いですが、もし載っていない私道だったり、判断がつかない場合は、諦める前に役所の道路を整備している部署（建築指導課など）に行って道路台帳を確認してみましょう。

所有者全員の同意を得て申請すれば、建築基準法上の道路として指定してもらえる（42条1項5号道路など）という、ウルトラCの可能性が残されていることもあります。窓口に粘り強く問い合わせてみるのも、旅館業の可能性を上げる手段の一つです。

ちなみに内見時は、厳密に測らなくても、道路に面している間口の長さをざっくりメジャーで測るだけで大丈夫です。「緊急車両が問題なく入れるか」という法律の趣旨を頭に置いて、チェックしてみてください。

3. 内見時にスマホとメジャーでできる！水回りのセルフチェックポイント

内見に行くと、お洒落なキッチンや綺麗な浴室に目を奪われがちですが、ここでも行政書士としてのチェックポイントが2つあります。これを知っておくだけで、地雷物件を避ける打率がグッと上がります！

① トイレの「個数」と「位置」問題

宿泊人数に対して、トイレや洗面台がいくつ必要なのかは、実は自治体（保健所）の条例によってバラバラです。 例えば、先日のセミナーの質疑応答でも話題に上がった東京都北区などでは、簡易宿所を選択する方が多い（フロント設置の緩和規定があるため）のですが、宿泊人数や階数によってトイレの必要個数が細かく規定されている場合があります。「2階と3階に1個ずつあるけど、これで足りる？」といった確認が非常に重要です。

ただし、「1棟丸ごとワングループの貸し切り（一棟貸し）」にする場合は、トイレの個数制限が大きく緩和される自治体もあります。賃貸物件の場合、後から「水回りの増設工事なんてできない！」とならないよう、事前の確認が必須です。

② お風呂の「追いだき機能」の罠

浴室に入ったら、必ず浴槽と給湯パネルを確認してください。ポイントは「追いだき循環機能があるかどうか」です。

実は自治体によっては、公衆衛生の観点から「不特定多数が泊まる施設で、お湯を循環させて使い回すのはNG（配管内に雑菌が繁殖しやすいため）」として、追いだき機能そのものの使用を禁止しているところがあります。 その場合、リモコンの機能を物理的に封鎖したり、配管を切断する工事を求められるという、なんとも切ない指摘を受けることがあります。内見時に「追いだきがあるな」とメモしておくだけで、事前のリスクヘッジになるのです…！

おわりに

民泊や旅館業を始めるにあたって、表側のデザインや内装のお洒落さももちろん大切ですが、それ以上にこうした裏側の「建物スペック」が運営の命運を分けることになります。「なんとなく良さそう」でハンコを押してしまってから後悔しないためにも、内見時にはぜひスマホとメジャーを持って、今回のポイントをチェックしてみてくださいね。

次回は、皆さまが一番頭を悩ませる最大の難所、【消防法編】をお届けします。自分の部屋だけでは済まない「消防設備の連鎖」や「オシャレな間取りに潜む罠」について分かりやすく解説しますので、どうぞお楽しみに！

以上、鈴木のコラム第2回「建築基準法・建物設備編」でした！
それでは、また次回のコラムでお会いしましょう……🙌。