【民泊の収益シミュレーション】自分で作れる計算式！失敗しないための経費内訳と黒字化の目安をプロが解説

民泊

「民泊を始めたら、毎月いくらの利益が出る？」「自分で収支計画（シミュレーション）を作るための正しい計算式や経費の内訳を知りたい」と考えていませんか？

インバウンド（訪日外国人観光客）の爆発的な増加により、民泊は非常に高い利回りを狙えるアセットクラスとして人気を集めています。しかし、ネット上の「初月から黒字！」「利益率50%！」といった甘い言葉だけを信じて参入し、どんぶり勘定のシミュレーションのせいで赤字に苦しむホストが後を絶たないのも現実です。

民泊は、一般的な不動産投資（普通賃貸）とは異なり、宿泊日数や季節（シーズン）によって売上が激しく変動する「事業投資」です。そのため、あらかじめ「現実的、かつ保守的なシミュレーション」を組み立てておくことが、投資を絶対に失敗させないための最大のセーフティネットになります。

この記事では、民泊の収益を導き出す基本の計算式、絶対に外せない経費の内訳、そして物件タイプ別のリアルな月間収支シミュレーションをどこよりも分かりやすく解説します。

自分で作れる！民泊収益シミュレーションの「基本の方程式」

民泊の収益計画（手元に残る純利益）は、以下のシンプルな方程式で組み立てることができます。

【売上（宿泊収入）】－【毎月の固定費＋変動費】＝【手元に残る純利益（手取り）】

ここで最も重要、かつ初心者が間違えがちなのが「売上」の予測です。民泊の売上は以下の式で計算します。

売上＝宿泊単価（ADR） × （30日 × 想定稼働率）

シミュレーションを作る際は、希望的観測で「稼働率90%」などと高く見積もってはいけません。実務上は、「閑散期は稼働率60%」「繁忙期でも80%」など、厳しめの数値（保守的な数値）で試算しておくことが、開業後に「こんなはずじゃなかった」と爆死するリスクを防ぐ鉄則です。

収支を狂わせる！民泊運営にかかる「経費」の全内訳

売上から差し引かれる経費には、毎月決まった額が出る「固定費」と、宿泊数に応じて変わる「変動費」があります。シミュレーションには以下の項目を必ず盛り込んでください。

家賃（賃貸民泊の場合）： 毎月必ず発生する最大の固定費。
OTA仲介手数料（変動費）： AirbnbやBooking.comなどの予約サイトに支払う手数料（売上の約3%〜15%）。
管理代行手数料（固定・変動）： 運営を丸投げする場合、住宅宿泊管理業者に支払う費用（売上の約10%〜20%が相場）。
清掃委託費（変動費）： ゲストのチェックアウト毎に発生する清掃・リネン洗濯費。※通常はゲストから徴収する「清掃費」で相殺されますが、収支計画には両建てで算入します。
水道光熱費・Wi-Fi（固定費）： ゲストがエアコンやシャワーを自由に使うため、一般の家庭よりも1.5倍〜2倍近く高くなる傾向があります。
アメニティ・雑費（変動費）： シャンプー、トイレットペーパー、ウェルカムお菓子などの消耗品費。

物件タイプ別！リアルな月間収支シミュレーション

では、実際の現場でよくある2つの物件パターンで、1ヶ月の収支シミュレーションを見てみましょう。

パターン1：【副業・1Kマンション】賃貸でスモールスタート（2名収容）

駅チカの1Kマンション（家賃8万円）を借りて、平日は本業があるため運営代行会社に実務を丸投げ（手数料10%）する場合のシミュレーションです。

収支項目	金額（目安）	計算の内訳・実務上の備考
総売上（宿泊収入）	288,000円	宿泊単価1.2万円 × 稼働率80%（24日宿泊）
家賃（固定費）	80,000円	毎月固定の賃料（転貸許可付き物件）
OTA仲介手数料	8,640円	売上の約3%（Airbnb想定）
運営代行手数料	28,800円	売上の10%（メール対応・価格調整の自動化）
清掃外注費	48,000円	1回6,000円 × 月8回チェックアウト
水道光熱費・Wi-Fi・雑費	30,000円	インフラ利用料およびアメニティ補充費用
手元に残る純利益	92,560円	サラリーマンの副業として手離れよく残るリアルな月収

パターン2：【本気投資・空き家戸建て】大人数向け一棟貸し（6名収容）

地方や都市部にある「自己所有の空き家（実家など）」をリノベーションし、ホテルと競合しない大人数グループをターゲットにする場合のシミュレーションです。

収支項目	金額（目安）	計算の内訳・実務上の備考
総売上（宿泊収入）	630,000円	宿泊単価3万円 × 稼働率70%（21日宿泊）
家賃（固定費）	0円	自己所有（空き家・実家）のため発生しません
OTA仲介手数料	18,900円	売上の約3%（Airbnb想定）
運営代行手数料	63,000円	売上の10%（完全オンライン一括代行）
清掃外注費	60,000円	1回10,000円（広い戸建てのため） × 月6回
水道光熱費・Wi-Fi・雑費	45,000円	大人数利用のため、電気・水道・リネン予備費を高めに設定
手元に残る純利益	443,100円	実質利益率約70%！固定家賃がない空き家活用ならではの圧倒的な爆発力

シミュレーションの精度を高める「初期費用」の回収計画

毎月の黒字化シミュレーションができたら、最後に「開業時の初期費用（投資額）を何ヶ月で回収できるか」の出口戦略を計算します。

初期費用の総額 ÷ 毎月の純利益＝初期費用の回収期間（ヶ月）

例えば、パターン1の1Kマンションで、家具家電や消防設備、物件取得費に総額「100万円」かかったとします。毎月の純利益が約9.2万円なので、100万 ÷ 9.2万＝ 約11ヶ月（1年未満）で投資元本をすべて回収できる計算になります。一般的な不動産投資（利回り4〜6%・元本回収に15年以上）と比べ、民泊投資がいかに驚異的なスピードで原資を回収できるかがお分かりいただけるはずです。

まとめ｜勝てるシミュレーションは「仕入れ」がすべて

この記事では、民泊の収益シミュレーションの作り方、経費の内訳、物件別のリアルな収支について解説しました。

民泊のシミュレーションは「宿泊単価 × 稼働率」で売上を出し、固定費と変動費を引いて手取りを計算する
開業後のブレを防ぐため、稼働率はあらかじめ「60%〜70%」の保守的な数値で計画を組むのが鉄則
家賃の発生しない空き家活用は無敵の利益率を誇り、賃貸民泊でも1年未満での初期費用回収が十分に狙える

どれだけ精緻な収益シミュレーションを作っても、ベースとなる物件の「立地」が悪かったり、「家賃（仕入れ値）」が周辺相場より高すぎたりすれば、計画は絵に描いた餅になってしまいます。民泊投資を100%成功させるコツは、シミュレーションが確実に黒字化する「良質な民泊可能物件」を最初の段階で正しく確保することです。なお、エリアごとの相場や法規制は変更される場合があるため、実際の収支計画の策定や開業にあたっては、必ず最新の公式情報を確認してください。

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筆者

ユウカツ管理者

ユウカツ運営母体であるニューオ株式会社は、2018年創業。民泊・レンタルスペースに特化した不動産仲介の先駆的存在として、累計4,000件以上の仲介実績と100室超の民泊運営代行実績を持つ。独自ルートによる物件取得と、自社での運営実績により培った「収益化できる物件選び」の知見を強みに、2024年に物件検索＆コミュニティ「ユウカツ」を立ち上げ。月200件以上の物件情報の配信に加え、業界を牽引するオピニオンリーダー「ユウカツクルー」と連携をしたセミナーや交流会を毎月実施中。宅地建物取引業東京都知事免許 (2) 第102629号 / 住宅宿泊管理業国土交通大臣（01）第 F03000 号

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