加速する民泊の「規制強化」にいかに対抗するか？事業者が今すぐ取るべき「生存戦略」

東京都内の各自治体で民泊に対する規制強化の動きが加速しています。なぜ今、厳しい制限が課されようとしているのか。そして事業者は、この波をどう乗り越えるべきなのか。民泊・ゲストハウスに特化したリノベーション事業を行う、民泊を熟知した建築の専門家である山口慧さん（合同会社フリーダムスペース代表）に、その実態と戦略について語っていただきました。

規制を勝ち抜くための「民泊運営戦略」

――厳しい規制強化が続く中、事業者はどのような戦略を取るべきですか？

私は、民泊新法（住宅宿泊事業法）よりも、旅館業許可での運営を推奨しています。
民泊新法は自治体独自の上乗せ規制を受けやすく、営業日数を制限されるリスクがあります。
一方で旅館業は、同じ“宿泊”でも位置づけが異なり、突発的な規制変更の影響を受けにくい傾向があります。

さらに旅館業の大きなメリットとして、法改正により事業譲渡が行いやすくなった点があります。新法や特区民泊は廃業して取り直しが必要になりやすい一方、旅館業は名義変更で引き継げるケースが増え、出口戦略にも有利に働きます。

民泊新法は手続きが早く、比較的短期間で営業を開始できますが、年間180日しか営業できないという制限があります。 一方で、旅館業の許可取得には数ヶ月かかることもある。 まずは新法で最速でオープンして収益を上げながら、並行して旅館業の申請を進めるという方法がおすすめです。

	住宅宿泊業法（民泊新法）	旅館業法（簡易宿所など）
営業日数	年間180日まで	最大365日 （各自治体のルールによる）
自治体規制	上乗せ条例による制限を比較的受けやすい	突発的な規制変更の影響を受けづらい
申請期間	1〜2か月程度（届出制）	3〜6か月程度（許可制）
事業譲渡の際の手続き	再申請が必要なケースが多い	名義変更による承認がスムーズ

――旅館業の取得や切替を検討する場合に、物件選びやリスク回避のポイントは何でしょうか。

大前提として、用途地域と建築基準法（接道など）をクリアして、旅館業許可が取れる物件であることです。ここを曖昧にしたまま契約すると、後から「許可が取れない」リスクが出ます。

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今後の展望：地方創生と空き家活用

――最後に、今後の民泊業界の展望についてお聞かせください。

規制が厳しくなる一方で、空き家問題の解決策として民泊が持つポテンシャルは依然として高いままです。むしろ、地方に行くほど「使われていない家をどうするか」という課題は大きくなります。

今後は、ただ建物をリノベーションして宿泊施設にするだけでなく、「人が集まる仕組みとしての街おこし」へと、活動を広げていきたいです。自身の建築のバックグラウンドを活かし、単なる「物件」ではなく、地域の価値を再生させるような「宿」を作っていきたいですね。
たとえ行政が一時的に手のひらを返して規制を強めたとしても、地域に実利をもたらし、真に必要とされる運営モデルを確立していけば、民泊はもっと健全で魅力的な産業へと進化できるはずです。

そのためにも、今後も正しい情報を発信しながら、挑戦し続ける事業者を支えていきたいと考えています。